Известно, что не так давно, с точки зрения налогообложения, рынок аренды жилья можно было назвать диким и неконтролируемым. И если до недавних пор контролирующие органы смотрели на это «сквозь пальцы», то сегодня ситуация в корне изменилась, а значит, настало время для легализации аренды. Специалисты портала недвижимости Allpn.ru рекомендуют начать с выбора системы налогообложения арендодателей.
Первая система предусматривает налогообложение в случае, если арендодатель является физ.лицом. Согласно закону «О налогах на доходы физических лиц» арендодатель обязан ежеквартально выплачивать государству 13% от своего дохода, что выливается в 180% от сроимости месячной арендной платы. Важно, что выплачивать средства необходимо налоговому органу по месту регистрации арендодателя, а не по местонахождению объекта аренды. Помимо этого, нотариусы, которые регистрируют арендный договор, обязан сразу уведомить налоговые службы о таком договоре.
Для уплаты налога нужно взять в налоговой бланк по стандартам 3-НДФЛ для заполнения декларации и указать в нем сумму полученного дохода с аренды, а также самостоятельно рассчитать сумму 13% налога, которая оплачивается через любой банк. К декларации не нужно прилигать документы, которые подтверждают источник дохода. Впрочем, на практике налоговая может затребовать подтверждающие бумаги. Сотрудники портала недвижимости Allpn.ru говорят, что арендодатели могут приложить к декларации заверенную нотариусом копию арендного договора, а также копии расписок о получении арендной платы. К слову, для того, чтобы договор мог подтвердить полученный с аренды доход, в него обязательно необходимо указывать размер ежемесячной арендной платы, за вычетом стоимости коммунальных услуг.
Вторая система относится к случаям, если сдача квартиры в аренду является постоянной деятельностью и арендодатель принял решение о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Согласно Письму ФНС является предпринимательской деятельностью в том случае, если в определенный период есть взаимосвязь всех сделок, ведется учет операций, связанных с осуществлением сделок, а также подтвержденные устойчивые связи с риелторами, нанимателями и прочими контрагентами.
Таким образом, если во время регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, был указан вид деятельности «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества», доходы с аренды будут облагаться как доходы, которые были получены в результате предпринимательской деятельности. Также, специалисты портала недвижимости Allpn.ru акцентируют внимание на том, что индивидуальный предприниматель может выплачивать налоги по одной из двух ставок: доходы минус расходы (15% от суммы) или доходы от деятельности (6% от суммы).
Вместе с тем, данный способ подойдет только тем, кто ведет профессиональную деятельность в качестве рантье, поскольку он является весьма трудоемким. Так, помимо сбора пакета документов, выплаты гос. пошлины, а также прохождения в налоговой инспекции, предпринимателю также придется изготовить печать, открыть расчетный счет и тому подобное. Помимо этого, индивидуальный предприниматель обязан выплачивать взносы в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования, вести книгу учета расходов и доходов, и ежеквартально вносить авансовые платежи по налогу.
Третья система - это покупка патента, которую, впрочем, можно отнести к разновидностям несколько упрощенного налогообложения для индивидуальных предпринимателей. Стоимость патента составляет 6% от предполагаемого дохода, который определяется субъектами Российской Федерации. Так, в Москве стоимость патента зависит от места расположения и площади квартиры. Вместе с тем, специалисты портала недвижимости Allpn.ru предупреждают о том, что приобретение патента не освобождает от оплаты обязательных страховых взносов. Тем не менее, данный способ не лишен преимуществ. Так, при покупке патента отсутствует необходимость в заполнении налоговых деклараций и ведении бухгалтерского учета, а учет доходов и расходов нужно вести только в специальной патентной книге.
Однако, недостаток патентов заключается в том, что всегда существует риск потери арендатора и простоя жилья. Таким образом, данная система подходит только тем, кто сдает в аренду достаточно дорогое жилье, поскольку цена патента зависит не от фактической, а от предполагаемой стоимости аренды, что позволяет перекрыть возможные риски.
